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重慶違章建筑公司淺談小區房屋違建處理的方法

發布日期:2017-08-24 作者:重慶違法建筑 點擊:120次

重慶違章建筑公司鑄夢空間淺談小區房屋違建處理的方法:
         一、違章建筑認定的依據,根據城鄉規劃法的規定,在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的,建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。
我國法律明確規定,拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑,不予補償。這一規定有力地遏制了違章建筑的生存和蔓延,保護了開發、建設單位的利益。
但是,在實踐中行政機關和人民法院卻往往忽略對房屋的鑒定環節,直接以被執行人有無房屋證照作為界定違章建筑的依據,即對無證照房屋一律視為違章建筑。實際上,認定是否是公民合法財產,必須以國家的相關法律為依據。
按照城鄉規劃法的規定,縣級以上地方人民政府的城鄉規劃主管部門或鄉、鎮人民政府分別是處理城市和鄉、村莊違章建筑的行政主管部門,擁有對違章建筑進行處理的行政執法權,當然也是違章建筑的確認機關,即便是人民法院也無權在審理和執行案件過程中確認違章建筑的性質。
在向買受人交付商品房前,開發商未經規劃部門批準,擅自在規劃的小區綠地、道路及其他公共場所上修建房屋,既違反了商品房買賣合同約定,也違反了現行法律規定。買受人可按下述途徑之一維權:
  1、向規劃部門投訴開發商違法建設行為,由規劃部門責令開發商停止違法建設行為。規劃部門負有查處違法建設的職責,應當予以查處。如規劃主管部門未履行法定職責,買受人可以向上級規劃部門或當地政府進一步投訴,但不能提起行政訴訟,理由如下:在商品房尚未交付買受人的情形下,買受人只享有合同債權,并不享有所購商品房的所有權,其債權具有相對性,只能向開發商主張權利,而不能向其他主體主張權利,故其不是規劃部門上述行政不行為行為的相對人,不具備行政訴訟原告的主體資格。
  
  2、依據《合同法》第108條,以開發商預期違約為由,先行對開發商提起違約之訴,要求開發商履行商品房買賣合同約定,按政府批準的規劃方案建設小區業主共有部分。

  3、如果開發商在向買受人交付房屋前,通過向規劃部門補辦規劃變更手續使違法建筑合法化,則開發商與買受人的爭議適用商品房買賣合同中的規劃、設計變更條款。實踐中,買受人與開發商簽訂合同中的規劃、設計變更條款基本上未涉及上述問題,因此,根據合同約定,開發商的行為不構成違約,買受人也不能對規劃部門批準規劃變更的行為提起行政訴訟,理由同上。

  4、如開發商在向買受人交付房屋后,通過規劃部門罰款保留違法建筑,并取得小區《建設工程規劃驗收合格證》(本文上述案例即屬此類情形),則開發商的行為仍然違反商品房買賣合同約定。規劃部門罰款保留行政行為只是對開發商違法建筑在特殊情形下的一種處置,罰款保留并不能使開發商違法建設行為合法化,買受人仍可對開發商提起違約之訴,要求開發商賠償未按約定交付小區業主共有部分給自己造成的損失。此類損失買受人往往無法舉證證明,得由法院或仲裁機構行使自由裁量權。上述情形下,規劃部門是對開發商在房屋交付前的違法建設行為進行處理,買受人不能對規劃部門事后罰款保留違法建筑的行政行為提起行政訴訟,理由同上。
  在向買受人交付商品房后,開發商未經規劃部門批準及小區業主同意,擅自在規劃的小區綠地、道路及其他公共場所上修建房屋。此時買受人已成為業主,小區綠地、道路及其他公共場所的所有權或使用權已轉移至全體業主,開發商的行為既構成侵權行為,也構成違約行為及違法行為,買受人可按下述途徑之一維權:

  1、買受人提起侵權之訴,要求開發商恢復原狀,賠償損失。
  2、買受人提起違約之訴,要求開發商履行商品房買賣合同,停止違法建設。
  3、買受人向規劃部門投訴開發商違法建設行為,由規劃部門責令開發商停止違法建設行為。如規劃部門未履行法定職責,買受人可向法院提起行政訴訟,請求法院判令規劃部門履行查處違法建筑的法定職責。
  4、規劃部門如罰款保留違法建筑,則規劃部門的行政行為侵犯買受人合法權益,買受人可提起行政訴訟,請求法院撤銷規劃部門罰款保留違法建筑的行政行為。
居民小區內的違法建設,由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令限期拆除,并對業主、物業使用人處一千元以上五千元以下的罰款,對裝飾裝修企業處五千元以上五萬元以下的罰款;逾期未拆除的,縣級以上人民政府建設行政主管部門可以申請人民法院強制執行。

  參考:《物業管理條例》
  第六十六條 違反本條例的規定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并按照本條第2款的規定處以罰款;所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用:
 ?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
 ?。ǘ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;
 ?。ㄈ┥米岳梦飿I共用部位、共用設施設備進行經營的。
  個人有前款規定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。
  《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(中華人民共和國建設部令 第 110 號)
  第五條 住宅室內裝飾裝修活動,禁止下列行為:
 ?。ㄒ唬┪唇浽O計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,變動建筑主體和承重結構;
 ?。ǘ]有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間;
 ?。ㄈU大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;
 ?。ㄋ模p壞房屋原有節能設施,降低節能效果;
 ?。ㄎ澹┢渌绊懡ㄖY構和使用安全的行為。
  本辦法所稱建筑主體,是指建筑實體的結構構造,包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。
  本辦法所稱承重結構,是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點,包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
  第六條 裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動,未經批準,不得有下列行為:
 ?。ㄒ唬┐罱ńㄖ?、構筑物;
 ?。ǘ└淖冏≌饬⒚?,在非承重外墻上開門、窗;
 ?。ㄈ┎鸶墓┡艿篮驮O施;
 ?。ㄋ模┎鸶娜細夤艿篮驮O施。
  本條所列第(一)項、第(二)項行為,應當經城市規劃行政主管部門批準;第(三)項行為,應當經供暖管理單位批準;第(四)項行為應當經燃氣管理單位批準。
  第三十九條 未經城市規劃行政主管部門批準,在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的,或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的,由城市規劃行政主管部門按照《中華人民共和國城鄉規劃法》及相關法規的規定處罰。
  第四十條 裝修人或者裝飾裝修企業違反《建設工程質量管理條例》的,由建設行政主管部門按照有關規定處罰。
  第四十一條 裝飾裝修企業違反國家有關安全生產規定和安全生產技術規程,不按照規定采取必要的安全防護和消防措施,擅自動用明火作業和進行焊接作業的,或者對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的,由建設行政主管部門責令改正,并處1千元以上1萬元以下的罰款;情節嚴重的,責令停業整頓,并處1萬元以上3萬元以下的罰款;造成重大安全事故的,降低資質等級或者吊銷資質證書。
  第四十二條 物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法規定的行為不及時向有關部門報告的,由房地產行政主管部門給予警告,可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費2至3倍的罰款。
  第四十三條 有關部門的工作人員接到物業管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業違法行為的報告后,未及時處理,玩忽職守的,依法給予行政處分。 以上文章來源重慶違章建筑公司鑄夢空間的小編整理的,如有什么需求,請來電咨詢。
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